Fasteignasala að rétta við sér í Danmörku!

Eyjan endurflutti frétt Jótlandspóstsins um það, að sala á íbúðum í Kaupmannahöfn hefði tekið við sér að nýju undanfarið. Mér finnst þetta smávegis merkileg tíðindi - í ljósi þess að á efnahagssviðinu hefur Evrópa verið á niðurleið þetta ár. Danmörk er eiginlega skagi út úr Þýskalandi að stórum hluta, og eðlilega þýska hagkerfið mjög mikilvægt fyrir Dani. Danir með margra alda viðskiptasögu.

En Þýska hagkerfið þó svo það hafi staðið sig mikið betur en hagkerfi flestra aðildarland ESB, þá hefur hægt verulega á hagvexti í Þýskalandi sl. hálft ár eða svo.

Því kemur það mér frekar á óvart, ef þ.e. nú allt í einu - viðsnúningur á fasteignamarkaði í Kaupmannahöfn. 

Skv. viðmælunum Jótlandspóstsins meðal fasteignasala, eru þeir að vonast eftir að aukning í sölu íbúða, skili sér síðar á árinu til stærri eigna!

Kreppunni á fasteignamarkaði í Kaupmannahöfn er lokið

En skv. Eurostat, er hagvöxtur í lágmarki í ESB!

Evrópsk heimili skv. Eurostat, eru hvorttveggja í senn að ganga í gegnum tekjuskerðingu, og að ganga á sparifé!

• Ég bendi á að skv. Eurostat var 0,7% samdráttur á 4. ársfjórðungi 2012.
• Eurostat var ekki með tölur fyrir 1. fjórðung 2013 frá Danmörku.
• En það væri óneitanlega sérstakt, ef Danmörk er með allt annað tempó en t.d. Þýskaland, meginmarkaður Dana, en Þýskaland mældist í 0,1% hagvexti.
• En miðað við það, að Danmörk viðist fylgja takti þýska hagkerfisins, er staða danska hagkerfisins mjög líklega svipuð og þess þýska 1. fjórðung þessa árs. Þ.e. ca. stöðnun.

Þess vegna virðist mér það nokkuð undarlegt að nú sé viðsnúningur á fasteignamarkaði?

Bendi á eina staðreynd enn, að Danir eru skuldugustu húsnæðiseigendur í Evrópu skv. Eurostat!

Gross debt-to-income ratio of households267,67

• 267,67% af tekjum. Eða meir en 2 hálfs sinnum árstekjur.

Sem undirstrikar að einkennilegt sé að viðsnúningur sé á markaðinum.

En þegar húsnæðiseigendur skulda svo gríðarlega hátt hlutfall tekna sinna, þá er rökrétt að ætla að staða þeirra sé mjög viðkvæm - gagnvart falli í tekjum.

Að auki, að þegar óvissa er framundan um tekjur, eins og nú er - þá haldi þeir að sér höndum um fjárfestingar.

• Svo ég er með tilgátu um hvað getur verið í gangi!

1. Nefnilega að um sé að ræða hvikt fjármagn, sem leitað hafi til Danmerkur frá t.d. S-Evrópu.
2. Sem sé að koma sér fyrir inn á fasteignamarkaðinum í Kaupmannahöfn.

En þess hefur gætt nokkuð að Danmörk njóti þess með t.d. Þýskalandi, Bretlandi og Svíþjóð.

Að vera talin tiltölulega örugg - - en höldum til haga, að það átti sér stað gos á 1. fjórðungi þessa árs, þegar bankakreppan á Kýpur gaus upp.

Og þ.e. ekki ótrúlegt, að á sama tíma, hafi verið aukning í hreyfingum á fjármagni frá S-Evr. til N-Evr., sem Danmörk hafi fengið sinn skerf af.

Það fé sé að einhverju leiti að leita inn á húsnæðismarkaðinn í Danmörku á því tímabili, og auka eftirspurn eftir eignum í Kaupmannahöfn, á fyrri hluta þessa ár.

Ekki sé með öðrum orðum, vísbending endilega um viðsnúning í hagkerfi Danaveldis.

 

Af hverju ætli að skuldsetning sé svo gríðarlega há í Danmörku?

Góð spurning - - en ég bendi á eina afleiðingu lágra vaxta. En fasteignalán eru þekkt fyrir að vera á hagstæðum kjörum í Danaveldi. Sem margir á vefnum hérlendis benda gjarnan á í ásökunartón. 

En ein afleiðing lágra vaxta, getur einmitt verið skuldsetning - en þá verður hagstætt að skulda.

Hagstætt lánsfé getur þannig séð, falsað kaupmátt - með því að hvetja fólk til að sökkva sér djúpt í skuldir, þannig að það kaupir mun dýrari eignir en það annars myndi gera.

Töluverður hópur sem annars gæti ekki fjárfest í húsnæði, gerir það - v. þess að lánin eru ódýr.

Þetta ætti að þíða einnig, að skuldsetning sé svo mikil, að það hafi verið töluverð bóla í fasteignaverðlagi í Danmörku, en það fer gjarnan saman að þegar skuldsetning eykst v. þess að lán eru hagstæð, að þá hækki verðlag eigna.

Þá kemur svokallað "wealth effect" þ.e. þeir sem eiga húseignir, jafnvel þó þeir fjárfesti ekki í nýjum - - finnst þeir verða mun ríkari þegar eignirnar stíga í verði. Og þeir gjarnan fara að slá lán, til að auka neyslu.

Ódýrt lánsfé getur hvatt til mjög verulegrar neyslu umfram raunverulegar tekjur.

• Þetta sáum við á Íslandi, á Írlandi, á Spáni - - kannski þíðir það að skuldsetning húsnæðiseigenda er enn meiri í Danmörku en þeim löndum, að sami hluturinn hafi verið í gangi í Danaveldi. 

Ofurskuldsetning - - að sjálfsögðu er varasöm!

En hún þíðir, að hagkerfið verður gríðarlega viðkvæmt fyrir niðursveiflu!

Sem aftur beinir spurningunni að því - - af hverju þ.e. aukning í eftirspurn eftir eignum, í ástandi efnahagslegrar óvissu.

En efnahagsleg óvissa í samhengi ofurskuldsetningar, ætti einmitt - - að leiða til þess að aðilar halda að sér höndum. Nema um sé að ræða, eins og ég sting upp á, utanaðkomandi aðila! Sem hafi verið að flýja með sitt fé, til Danmerkur. Og séu að koma því í "skjól" sem þeir telja vera á danska fasteignamarkaðinum.

 

Niðurstaða

Ef einhver hefur þekkingu á því hvað er í gangi á fasteignamarkaði í Köpen, má sá eða sú, láta ljós sitt skína. En núverandi aðstæður í Evrópu virðist mér ekki veita mikil líkindi á því, að fólk sé allt í einu á því að snjallt sé að standa í stórri fjárfestingu akkúrat núna.

 

Kv.

Athugasemdir

[Vilhjálmur Örn Vilhjálmsson, 3.6.2013 kl. 07:15]

Þetta bjartsýnishjal hafa margir gagnrýnt í Danmörku og fáir láta þennan fréttaflutning hvetja sig.

Eitt er það sem fasteignasalar segja, sem farið hafa á hausinn í hrönnum, og annað er sannleikurinn.

Þú ættir að snara þessari grein þinni yfir á dönsku og fá hana birta í Jyllands-Posten.

[Ásgrímur Hartmannsson, 3.6.2013 kl. 20:34]

Allt þetta bull um fasteignir er hið ferlegasta mál.

Er fólk að kaupa fasteignir til að búa í þeim eða ekki?

Ég fór til fasteignasala um daginn, og hann sagði "þetta mun hækka í verði."

Só fokking what? Alveg er mér drullusama hve dýrt húsnæðið er eftir að ég hef komið mér fyrir í því. Hitt er annað mál að það er ekki fyrir mann sem ekki hefur milljón á mánuði hið minnsta að kaupa fasteign. Sem þýðir að það er í raun hið versta mál að þær hækki sífellt í verði.

Ekki fagna einhverri bólumyndun. Hún er ekki venjulegum manni til hagsbóta.